法官支招如何避免买到被查封房

2016-11-26 13:58:27

新京报快讯(记者李禹潼)为警示买房人最大限度降低交易风险,二中院对2014年至今在执行程序中审查的买房人异议案件梳理发现,买房人异议占执行案外人异议案九成以上,缺乏法律常识,风险意识淡薄,容易轻信他人,是涉案买房人普遍存在的问题。

买房人异议占执行案外人异议案件超九成

据通报,2014年至2016年10月底,二中院在执行程序中共受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议642件,其中涉买房人异议的588件,占全部案外人异议案件的91.6%。2014年受理买房人异议案件73件,2015年上升至199件,今年前10个月已受理316件。上述案件中,10名以上买房人集体申请异议的群体性案件453件,占总数的79.2%,最少的一批14人,最多的一批127人,群体性明显。

拖延过户、未核房屋查封情况 买房人难获支持

二中院执行二庭庭长助理詹同介绍,实践中,一些买房人在房屋被查封后才与出卖方签订买卖合同,或查封前只是签订了不具备合同全部要件的认购书、意向书等,查封后才签订正式合同,根据法律及司法解释的规定,买房人很难以得到支持。

在司法实践中,法院对一手买房人,原则上要以房地产开发企业开具的正式购房款发票等作为判断依据。对于二手买房人,原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据,不能仅凭收据、收条就认定付款事实。

如果买受人未办理过户登记是由于开发商手续不全不具备办证条件、出卖方故意拖延等客观障碍造成,那么买房人对此没有主观过错,但如过户不存在障碍,买受人却怠于行使权利,迟迟不去办理过户登记,即使付清了全款,也会使自己承担非常大的风险。

实践中发现,一些缺乏诚信的开发商将房屋抵押给银行取得贷款后,又私自将房屋进行销售,或将已经预售的房屋抵押给银行获取贷款,当开发商还不清贷款时,银行遂起诉并要求行使抵押权。此时,由于法律规定抵押权优先于所有权,法院一般难以支持买房人的请求,只有当执行房屋将危及买房人的生存权利时,才会倾向处于弱势地位的消费者。否则,买房人要想保住房屋只能代债务人清偿债务使抵押权消灭后,再向债务人追偿。

想“安心”买房可先做预告登记

法官提示,房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否已被法院查封,对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此,买房前务必详细调查了解房屋的上述情况,以及出卖方尤其是开发商的信用情况,一旦发现不妥,应当提高警惕,谨慎交易。尤其是名下已有住房及购房经营性房屋(商铺)的买房人,由于法律对他们的保护力度相对不强,承担的风险比仅购买一套房屋用于居住的消费者大得多,所以更要谨慎行事,切忌一时冲动,埋下隐患。

买房人在购房签署合同时可到房屋管理部门预告登记,做了预告登记,出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。

同时,买房人在交易过程中务必要强化证据意识,注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非出卖方账户,如开发商员工的个人账户等,避免证据瑕疵导致证明力下降,损害自己的实体权利。

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